Domanda:
Chi può fare l’amministratore di condominio?
Sabrina Guarneri, Bolzano

Risposta:
Non tutti possono diventare amministratori di condominio.
Per legge, chi intende proporsi per la gestione di un edificio deve essere in regola con alcune condizioni, requisiti che devono necessariamente essere presenti al momento della nomina e che, se vengono meno durante l’incarico, comportano la decadenza dal mandato.
La legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, all’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

• che hanno il godimento dei diritti civili;
• che non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• che non sono interdetti o inabilitati;
• il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La perdita o la mancanza di uno di questi requisiti rende ineleggibile l’amministratore o, qualora nominato, la cessazione dall’incarico.
In un caso del genere ogni condomino può convocare senza rispettare particolari formalità l’assemblea per procedere alla nomina del nuovo amministratore.
Fa eccezione il requisito della formazione obbligatoria continua dell’amministratore, cioè dell’obbligo di seguire ogni anno i corsi di aggiornamento ex D.M.140/2014 con contestuale superamento di superando un esame finale.
La formazione è definita continua in quanto ogni anno, senza interruzione, deve essere conseguita l’attestazione relativa alla frequentazione del corso di formazione obbligatorio con superamento dell’esame finale.
Se l’amministratore non dovesse risultare in regola con la formazione continua non si avrà la decadenza automatica dall’incarico, ma la cessazione potrà essere richiesta con ricorso all’autorità giudiziaria, da ciascun condomino.
Da tenere nella dovuta considerazione il fatto che tutti gli atti compiuti da un amministratore privo di una delle caratteristiche previste dalla legge o che non sia in grado di documenta re l’avvenuta formazione continua risulterebbero, di fatto, nulli.
Secondo la legge la carica di amministratore di condominio può essere ricoperta non solo da una persona fisica ma anche da una società di persone (snc, sas, società semplice) o di capitali (srl, spa, sapa); ovviamente il soggetto che viene nominato amministratore, anche in questo caso deve possedere obbligatoriamente i requisiti stabiliti dalla legge sopra elencati.
Nel caso di società di persone detti requisiti sono richiesti in capo ai soci illimitatamente responsabili, agli amministratori nelle società di capitali e così anche ai dipendenti incaricati di svolgere tale funzione.
E’ bene sapere che all’amministratore che non ha partecipato ai corsi di formazione obbligatoria, che non possiede o che ha perso uno di questi requisiti prima elencati non spetta il compenso per l’attività svolta.
Per tornare, infine, alla domanda del nostro lettore nessun professionista, avvocato, commercialista, geometra o altro è esonerato da tale obbligo per il solo fatto di essere laureato nella propria materia, pertanto l’avvocato cui si riferisce il lettore dovrà, anch’esso, dimostrare di avere superato con esito positivo un corso di formazione iniziale così come di avere svolto la formazione periodica obbligatoria ex D.M. 140/2014. Infine è bene sapere che è annullabile la delibera dell’assemblea condominiale che nomini o confermi un amministratore di condominio privo dei requisiti professionali richiesti per legge, in quanto il comportamento dell’amministratore che non ha conseguito l’attestato, con profitto, per la frequentazione del corso iniziale di formazione o di aggiornamento periodico obbligatorio costituisce una grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c. e può essere contestata anche su richiesta di un solo condomino.

Marco Lombardozzi, Presidente Sezione ANACI di Bolzano