Situazione:
Condominio con 6 proprietari di nuova costruzione (ha tre anni)
Una parte del parapetto lungo la rampa del garage non raggiunge l’altezza minima di 1,00 m (vedi linea verde sottostante).
Abbiamo già sollecitato più volte il costruttore ma non abbiamo ancora ricevuto riscontro.
Il condominio, al fine di evitare il rischio di cadute nel vuoto e considerato che non ovunque è presente un parapetto di altezza pari a 1,00 m, vuole realizzare una staccionata di sicurezza (linea in arancione)
Requisiti:
Abbiamo fatto approvare il punto con la maggioranza prevista per gli interventi di manutenzione straordinaria volti alla messa in sicurezza e alla conservazione delle parti comuni (art. ? ), comma 3, lett. a) e art. 1136, comma 2 ?), ossia la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio.
La delibera è stata approvata con 661,98 millesimi favorevoli.
Un condomino si è dichiarato contrario, sostenendo che l’edificio ha la sua agibilità e pertanto non serve nessun intervento. Inoltre sostiene che si tratterebbe di un’innovazione, per la quale sarebbe necessaria la maggioranza dei due terzi.
Abbiamo ribadito che, trattandosi di un intervento di sicurezza, la maggioranza richiesta è invece quella di cui sopra. Come valutare la situazione?
Criterio di ripartizione: millesimi generali perché si tratta di sicurezza?
Risposta:
Un condominio che non rispetta le norme di sicurezza relative alle ringhiere può affrontare diverse conseguenze legali, tra cui:
- Responsabilità Civile: In caso di incidenti o infortuni causati dalla mancanza di adeguate misure di sicurezza, il condominio può essere ritenuto responsabile civilmente. Ciò significa che potrebbe dover risarcire danni a terzi o a residenti;
- Sanzioni Amministrative: Le autorità competenti possono irrogare sanzioni amministrative per la violazione delle normative edilizie. Queste sanzioni possono includere multe e ordini di conformità;
- Richieste di Adeguamento: Le autorità locali possono ordinare al condominio di effettuare immediati interventi di adeguamento, imponendo scadenze per l’adeguamento delle ringhiere alle normative di sicurezza;
- Esposizione a Cause Legali: I residenti o le persone coinvolte in incidenti possono intentare cause legali contro il condominio per ottenere risarcimenti per danni personali o materiali.
Ciò premesso non ha alcuna rilevanza il fatto che il condominio abbia la sua agibilità come sostiene il condomino pertanto è opportuno intervenire provvedendo quanto prima in merito.
Quello che può e deve essere fatto nell’immediato è inviare una comunicazione ufficiale al costruttore, mediante lettera raccomandata o PEC, segnalando il problema con richiesta di intervento in garanzia e fissando un termine entro cui provvedere, trascorso il quale il condominio procederà a proprie spese riservandosi diritto di rivalsa.
La delibera è stata presa correttamente e corretto è il quorum che è stato raggiunto non trattandosi certo di una innovazione come sostenuto dal condomino ma di un adeguamento obbligatorio a quanto disposto in materia di sicurezza.
Infine per quanto riguarda il criterio di ripartizione della spesa deve essere utilizzato quello dei millesimi generali di tutti i comproprietari che risultano dagli atti.
Marco Lombardozzi, Presidente Sezione ANACI di Bolzano
